« Une fraude presque parfaite » de W. K. Black – Chapitre III : l’improbable héros


Ce chapitre est consacré au président du Bank Board, entré en fonction après nomination prononcée par le président R. Reagan, en 1983.

Il s’agit de Edwin J. Gray, en remplacement de monsieur Pratt.
Gray est un « homme du président », depuis qu’il a été son attaché de presse en Californie.
Il fait son boulot comme le président le lui demande, par allégeance et par conviction (selon laquelle le libéralisme et la dérégulation, c’est bien).

Il plafonne les dépenses de la FSLIC, limite les fermetures des caisses d’épargne et approuve les fusions à survaleur.

Mais arrive une affaire impliquant la « Empire Saving » et la technique du « Flip immobilier » :
Une caisse d’épargne rémunère des hommes de paille pour qu’ils acceptent d’enchaîner des ventes de parcelles non viabilisées, en une réunion de moins d’une heure.
Le tour de table commence : un « gros bonnet » vend la parcelle à A, pour 4 000$ l’hectare. A la revend à B pour 8 000$. Et cela continu avec C,D etc jusqu’à ce qu’un autre « gros bonnet », agent immobilier, rachète finalement la parcelle à 100 000$.
Cet achat de 100 000$ est financé par un emprunt souscrit auprès de la caisse d’épargne. L’acheteur final annonce un programme immobilier, pas rentable mais très juteux en malversations diverses.

Avant le début des travaux, la caisse d’épargne verse déjà au promoteur une «  avance sur profits ».
Les travaux démarrent avec des entreprises acquises à l’agent immobilier. Parfois le promoteur est actionnaire de ces entreprises de bâtiments, via des prête-noms ou pratique le pot de vin pour l’attribution des marchés. Les entreprises de BTP se « servent » en surfacturant des matériaux bas de gamme. Ces mêmes entreprises de BTP empochaient parfois même des prêts censés financer les travaux mais la caisse d’épargne ne vérifie jamais que les tranches des travaux sont effectuées avant de débloquer la tranche du prêt suivant.

C’est en découvrant le pot-aux-roses qu’un expert immobilier du Texas, au service du Bank Board, décide de filmer en aérien les dégâts (constructions inachevées, malfaçons diverses – pensez à l’Espagne et ses chantiers abandonnés). Les ravages sont si phénoménaux que Gray change définitivement de point de vue.

Ainsi, Gray pose de nouvelles règles :
en 1983 :

  • les caisses d’épargne doivent disposer de 7% de fonds propres (soit le double d’avant, cf.chap 2) pour être couvert par la garantie de la FSLIC.

  • Les nouvelles caisses (les nouvelles structures, nées de rachat, fusion etc …) texanes, californiennes et de Floride ne seront pas garanties par le FSLIC tant que ces états ne reverrons pas le contenu de leurs chartes. Ce point peut-être vu comme de l’ingérence mais, juridiquement, le seul risque était une injonction (de qui, l’auteur ne le précise pas) à accorder la garantie. Personne n’a protesté. Les caisses déjà en place y voyaient un moyen de freiner la concurrence …

En 1984 :

  • la règle sur la valeur nette

  • la règle sur l’investissement direct, limité à 10% du total des actifs. Un investissement direct fait de vous un propriétaire parce qu’il apparaît normalement dans les comptes d’immobilisations (classe 2 en France) alors que nombres de patrons-escrocs inscrivaient la valeur du bien comme une créance ou une dette (classe 4 ou 5, selon les cas, en France).

La règle sur la notion d‘investissement direct a pour conséquence d’agir sur la notion de croissance. En « classe 2 », l’entreprise travaille sur son patrimoine tandis qu’en classe 4 ou 5, elle agit sur son activité commerciale, donc sur sa croissance, ses recettes, son chiffre d’affaire … tout ce qui fait qu’elle gagne de l’argent et n’a pas besoin d’être déclarée insolvable.

Avec la règle sur la valeur nette, il faut renforcer les fonds propres, ceux-là même qui diminuaient par la grâce de la moyenne quinquennale citée dans le chapitre 2.

Ce changement avait également des conséquences sur la pratique de la pyramide de Ponzi (version historique et mathématique – version cas pratique ) basée sur l’ADC (Acquisition-Développement-Construction).
Le principe d’une telle pyramide c’est la croissance constante pour que les derniers entrants rémunèrent leurs prédécesseurs.
Casser la croissance de l’activité, c’est casser la pyramide.

« ADC » – Cas pratique :
« A » pour « acquisition » d’un bien terrain nu.
« D » pour « développement », c’est à dire viabilisation (eau-gaz-lampadaires-électricité-routes …)
« C » pour « construction » d’immeubles de bureaux ou lotissements.

Les patrons-escrocs qualifiaient leur projet « prêt » alors qu’il s’agissait véritablement d’une investissement direct.
Pourquoi ?
Parce qu’ils en étaient les initiateurs, les propriétaires, les maîtres d’œuvre?
Officiellement, non, mais comme ils prêtaient des fonds dont le remboursement était conditionné par l’entière réussite de la vente du programme dans son entier, les patrons-escrocs des caisses préteuses engageaient ni plus ni moins leur capital dans un risque capitalistique.

En cas de défaillance de l’emprunteur, la caisse se retrouve avec un programme immobilier dont elle ne saura pas quoi faire

La preuve du risque capitalistique :
L’emprunteur n’avait aucun apport, payait d’avance les commissions dues à la caisse d’épargne, s’engageait à rembourser in fine son emprunt (autant dire à la saint glin-glin en cas de banqueroute, surtout si tous les immeubles ne sont pas achevés …), avec un taux d’emprunt frisant le taux d’usure.

Autre particularité, l’emprunteur ne se portait jamais caution pour son prêt, mais donnait son projet immobilier en cours de construction, en garantie, à montant égal.

De son coté, la caisse d’épargne re-finance les échéances impayées des emprunteurs en ré-échelonnant les contrats de prêts. Parfois, la caisse se voit remettre en propriété une participation au capital de l’opération immobilière … Eh, oui, l’emprunteur, avec l’argent emprunté auprès de la caisse d’épargne, lui octroie un pourcentage (50%, puis à 49% pour ne pas être taxé de prendre un risque capitalistique …) dans le capital. Ce qui permet à la caisse de toucher un pourcentage sur les ventes immobilières réalisées … gros mélange des genres.

Ce type de montage a toujours été validé par les « huit grands » cabinets d’audit, malgré les règles économiques et financières.

L ‘ »avantage » du prêt in fine, c’est qu’il n’y a pas de soucis de remboursement périodique, parce qu’il faut attendre la fin de l’opération immobilière. Donc les inspecteurs de la FSLIC et le Bank Board ne pouvaient pas intervenir pour défaut de paiement : il fallait attendre la fin du programme immobilier.

Dans ce système, le promoteur immobilier est le bénéficiaire final de la pyramide. La caisse inscrit comme bénéfice les commissions et autres frais de dossier en attendant le remboursement in fine, hypothétique.

Les dirigeants de caisse d’épargne, eux, en « apportant de « belles affaires », se voient remercier par de substantielles rémunérations, primes et autres stock-options, voire, bénéficier de prêts octroyés par la caisse elle-même ( ce n’est pas légal, mais quand on n’est pas pris …).

Les caisses fraudeuses « tenaient » les promoteurs véreux selon le principe contraire de la « sélection adverse » ( retenir que les caisses procédaient à l’inverse de ce qui se pratique, pour sauver les pyramides de Ponzi …). Les bâtisseurs indélicats étaient voués à faire affaire avec elles, malgré les taux d’intérêt élevés parce qu’elles seules acceptaient de financer des entreprises à la réputation douteuse. Face aux conditions de prêts trop contraignantes, le promoteur savait qu’il se rattraperait sur la qualité des constructions et le respect (ou non) des normes …

C’est ce type de pratique qui s’est retrouvé avec la crise des subprimes : sélection d’emprunteurs manifestement impécunieux, dossier de déclaration de ressources inexistantes ou faux en écritures pour empêcher des situations compromettantes en cas d’inspection.

Je suis tentée d’étendre cette analyse aux prêts structurés (aussi appelés prêts toxiques). Je me base pour cela sur l’économie du prêt, la qualité de l’emprunteur mais aussi le projet qu’il finance.

Autres méthodes : la guirlande de caisses pour le refinancement de prêts ADC, un échange « cash for trash » ou « « l’échange de mon cheval mort contre ta vache morte ».

Le refinancement du prêt ADC :
Il s’agit pour la caisse de reprendre à zéro la pyramide de Ponzi. Elle refinance le mécanisme, profitant au passage des commissions et intérêts. Malheureusement, cela se voit parce qu’on prend les mêmes intervenants et que l’on recommence … Mais contre toute attente, des cabinets d’audit ont donné leurs opinion sans réserve et la cour d’appel des Etats-Unis a osé retenir l’innocence d’un cabinet d’audit envers les honnêtes actionnaires ruinés, au motif que la caisse était dirigée par un patron escroc (aidé en cela par le cabinet d’audit en question, léger détail … qui me rappelle le cas de la Grèce ici et ).
Donc, il faut se montrer plus subtil …

Le cash for trash (argent contre déchet ) :
Il s’agit de présenter deux parties contractantes « indépendantes » (sous entendu : au consentement éclairé et libre).
Un emprunteur insolvable sollicite un prêt ADC auprès d’une caisse fraudeuse pour un montant de 3. La caisse répond qu’elle préfère prêter 33.
Avec cette nouvelle somme, l’emprunteur fera son affaire en ADC pour 3 (le cash) ET rachètera pour 30 un programme immobilier (le trash) financé en ADC par cette même caisse et au bord de la faillite. Officiellement, le prix d’achat du programme immobilier est « honnête » parce que accepté par une personne étrangère à la banque … selon le postulat de l’école de Chicago qui veut qu’un acheteur ne va pas acheter un bien qui ne vaut rien (trop irrationnel ). En supposant que le programme immobilier racheté avait un prêt ADC de 25, alors qu’il ne vaut, exécuté, que 12. Il y a donc une perte de 13. MAIS avec le rachat à 30, les 25 de l’ADC n°1 seront remboursé (donc pas de perte pour la caisse d’épargne) sans parler d’encaissement de commissions pour cette même caisse sur l’ADC n°2. Possible cerise sur le gâteau : un profit de 2,5 pour la caisse sur la plus-value du programme immobilier au motif qu’elle bénéficie d’une participation au capital à hauteur de 50%.

L’échange « cheval mort contre vache morte » :
La caisse A est en affaire par prêt ADC avec monsieur X.
La caisse B est en affaire par prêt ADC avec monsieur Y.
Chacun des prêts ADC est insolvable.
La caisse A rachète le prêt ADC de monsieur Y tandis que la caisse B en fait autant avec monsieur X.
Chacune des caisses a payé plus que le montant du prêt ADC ce qui permet à son homologue de comptabiliser des remboursements de prêts et des bénéfices. Messieurs X et Y ont également leur part.

La technique de la guirlande :
Elle se pratique entre deux ou plusieurs caisses douteuses et ressemble à la pratique de la cavalerie sur les effets de commerce. Ici, il s’agit de « réaliser » ou titriser les contrats « intenables » afin d’évacuer une perte certaine en inscrivant dans les comptes une vente profitable …Bref, chacun se repasse le mistigri.
Plus poétiquement, il s’agit d’une sorte d’association mutuelle de secours …

Pourquoi les faillites des patrons-escrocs entraînent-elles autant de pertes ?
Parce qu’elles accumulent les prêts risqués, les pyramides de Ponzi, les promoteurs indélicats mais toujours en « respectant l’apparence de la légalité » à tel point que chacun des protagonistes s’auto-persuade n’avoir rien fait de mal … Quant aux rares personnes qui posent des questions, elles sont licenciées et tous les mécanismes de contrôle interne sont supprimés.

Travailler dans une caisse fraudeuse encourage les fraudes du personnel, « à la petite semaine ».

Avec l’engorgement du marché de l’immobilier de bureau, il faut multiplier les prêts ADC pour maintenir un certain rendement et maintenir la croissance …

Parvenir à obtenir une re-réglementation a été un gros souci parce que ses adversaires ont déployés des trésors d’énergie et de compétences.
Il s’agissait de démontrer que les comptes sont sains (aux vues des résultats mirobolants), la personnalité du directeur du Bank Board, discutable, et l’Office of Policy and economic Research (OPER ) incompétent et inefficient. (bonus : document émis par ce bureau ). En plus, ses membres, éminents économistes anti-réglementation par ailleurs, jargonnent sans faire d’effort pour être compréhensibles par les juristes, chargés, eux, de rédiger les règles en langage « courant ».

Face à ce grand écart, il a fallu que le Bank Board invente (grâce à l’auteur ) de nouvelles grilles d’alerte et d’interprétation afin de mieux coller aux montages « exotiques », au fur et à mesure de leur découverte. De la sorte, il était possible pour les inspecteurs sur place de savoir où et comment mieux regarder les comptes. Cela permettait également à la FSLIC de calculer le montant de ses interventions … Il y a un passage intéressant (page 119 et 120) entre l’auteur et un économétricien au sujet de cas d’hétéroscédasticité (deux mots dont j’ignorais l’existence !).

Pour comprendre l’ampleur du désastre, il faut savoir que la Californie et le Texas hébergeaient plus de la moitié des caisses frauduleuses et plus de la moitié des pertes totales …
En 1984, le secteur avait eu une croissance de 19,9% alors que le PNB nominal en représentait à peine la moitié. Les caisses les plus frauduleuses étaient capables de connaître des croissances de 50, 100 voire 300% …
Avec l’exigence sur les fonds propres et les méthodes de supervisions, la croissance du secteur est retombé à 9,5%. Bref, ce fut rude et la réaction puissante !

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